住房公積金貸款業(yè)務政策問答
［編者按］ 申請住房公積金(組合)貸款需滿足以下基本條件：(1)開立住房公積金賬戶1年以上并在申請住房公積金(組合)貸款前連續(xù)逐月繳存住房公積金滿1年，且所在單位不欠繳;
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1、申請住房公積金(組合)貸款的基本條件有哪些？
申請住房公積金（組合）貸款需滿足以下基本條件：
（1）開立住房公積金賬戶1年以上并在申請住房公積金（組合）貸款前連續(xù)逐月繳存住房公積金滿1年，且所在單位不欠繳；
（2）本人未負有住房公積金（組合）貸款債務；
（3）本人及其配偶征信狀況良好；
（4）職工購買、建造、翻建、大修自有住房；
職工已使用配偶住房公積金申請住房公積金（組合）貸款的，貸款還清前，其配偶不能申請住房公積金（組合）貸款。
2、如何界定“連續(xù)逐月繳存住房公積金滿1年”？
申請住房公積金（組合）貸款前連續(xù)逐月繳存住房公積金滿12個月并且所在單位不存在欠繳情況。
若職工（配偶）因工作單位變動，造成欠繳3個月（含）以內(nèi)住房公積金或因單位住房公積金繳存基數(shù)調(diào)整有誤，重新調(diào)整造成欠繳1個月住房公積金，在申請貸款時已將欠繳的住房公積金補齊并恢復逐月繳存的，可視同連續(xù)繳存。
3、如何界定“征信狀況良好”？
（1）征信狀況良好指同時符合以下條件：
①全部貸款當前不存在逾期或擔保人代還；
②未結(jié)清商業(yè)性住房貸款24個月內(nèi)不存在連續(xù)逾期超過6期記錄（含擔保人代還）；
③無呆賬或核銷記錄；
④全部貸款最近24個月內(nèi)無“展期”或“以資抵債”的特殊交易；
（2）住房公積金（組合）貸款還款情況需滿足以下要求：
①最近24個月連續(xù)逾期不應超過6期（含擔保人代償）；
②累計逾期次數(shù)不得超過24次；
③無因違反住房公積金借款合同被起訴或一次性擔保人代償?shù)那闆r。
4、申請住房公積金（組合）貸款需提供哪些資料？
借款人申請貸款時應提供個人資料、購房資料和擔保資料，以及中心和貸款承辦銀行要求提供的其他材料。購買商品房、限價商品房、定向銷售（安置）經(jīng)濟適用房、私產(chǎn)房申請貸款所需的個人資料基本一致，購房資料和擔保資料略有不同。
一是個人資料
（1）借款人及配偶身份資料
①借款人及配偶身份證（身份證丟失或過期的，提供臨時身份證或戶籍所在地戶籍管理部門開具的貼有照片的身份證明）及復印件4份。配偶為軍官或士兵的，提供軍官證或士兵證及復印件3份；配偶為非中國籍公民或港澳臺僑胞的，提供護照及復印件3份。
②結(jié)婚證或同戶籍戶口簿或民政部門出具的婚姻證明及復印件3份。
③借款人及配偶住房公積金龍卡。
④借款人及配偶正楷人名章。
⑤借款人本市戶口簿或藍印戶口簿或暫住證及復印件2份。
⑥借款人年齡已滿法定退休年齡但國家另有規(guī)定的，提供相關證件及復印件3份。
⑦借款人無配偶的，應在貸款承辦銀行簽訂《貸款申請情況聲明》3份，聲明無配偶。
（2）未成年子女身份資料
借款人與未成年子女共同購房的，提供同戶籍戶口簿及復印件3份；不在同一戶籍的，提供未成年子女出生證或戶籍管理部門出具的證明文件或公證書及復印件3份。
（3）其他共同購房人身份資料
非同一家庭成員共同購買一套住房的，提供其他共同購房人資料：
①其他共同購房人身份證及復印件4份。
②其他共同購房人有配偶的，提供配偶身份證及復印件3份，結(jié)婚證或與配偶同戶籍戶口簿或民政部門婚姻證明及復印件3份；無配偶的應在貸款承辦銀行簽訂或提供經(jīng)公證的《貸款申請情況聲明》3份，聲明無配偶。
二是購房資料
（1）購買商品住房
①《天津市商品房買賣合同》4份及復印件1份；
②《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》或《新建商品房預售資金繳款憑證》及復印件4份。
（2）購買限價商品住房
①《天津市限價商品房買賣合同》4份及復印件1份；②《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》或《新建商品房預售資金繳款憑證》及復印件4份。
（3）購買定向銷售（安置）經(jīng)濟適用住房
①《天津市經(jīng)濟適用住房買賣合同》4份及復印件1份；
②《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》或《新建商品房預售資金繳款憑證》及復印件4份；
③購買定向銷售經(jīng)濟適用住房的，提供《天津市房屋拆遷補償安置協(xié)議（住宅房屋貨幣補償）》及復印件3份；購買定向安置經(jīng)濟適用住房的，提供《天津市房屋拆遷補償安置協(xié)議（住宅房屋產(chǎn)權調(diào)換）》及復印件3份。
其中《天津市經(jīng)濟適用住房買賣合同》中購房人與《天津市房屋拆遷補償安置協(xié)議》中被拆遷人不一致的，提供區(qū)縣房管部門出具的《天津市定向購買經(jīng)濟適用住房證明》及復印件2份。
（4）購買私產(chǎn)住房
①《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議（資金監(jiān)管貸款）》4份及復印件1份；
②《天津市私有房屋交易監(jiān)管資金收款憑證》及復印件4份；
③ 房地產(chǎn)評估機構(gòu)對交易住房的評估報告3份。
三是擔保資料
（1）購買商品住房
①采用保證擔保方式的應提供：《天津市房屋登記證明》（登記類別為所有權預告登記）；借款人有配偶或有共同購房人的，借款人配偶或共同購房人及配偶應在貸款承辦銀行簽訂或提供經(jīng)公證的《貸款申請情況聲明》3份，聲明同意以共有房產(chǎn)抵押。借款人與未成年子女共同購房的，應由監(jiān)護人代理未成年子女簽訂《貸款申請情況聲明》，在“未成年子女（監(jiān)護人代理簽章）”處簽監(jiān)護人的姓名或加蓋監(jiān)護人的人名章，聲明同意以共有房產(chǎn)抵押。
②采用抵押擔保方式的，應提供：《天津市新建住宅商品房準許使用證》（或質(zhì)量證書、開發(fā)商房地產(chǎn)權證）復印件2份；借款人有配偶或有共同購房人的，借款人配偶或共同購房人及配偶應在貸款承辦銀行簽訂或提供經(jīng)公證的《貸款申請情況聲明》2份，聲明同意以共有房產(chǎn)抵押。借款人與未成年子女共同購房的，應由監(jiān)護人代理未成年子女簽訂《貸款申請情況聲明》，在“未成年子女（監(jiān)護人代理簽章）”處簽監(jiān)護人的姓名或加蓋監(jiān)護人的人名章，聲明同意以共有房產(chǎn)抵押。
③采用質(zhì)押擔保方式的，應提供：中心和貸款承辦銀行認可的銀行存單或國庫券等有價證券及復印件1份；借款人有配偶的，配偶應在貸款承辦銀行簽訂或提供經(jīng)公證的《貸款申請情況聲明》2份，聲明同意以共有財產(chǎn)質(zhì)押。
（2）購買限價商品住房、定向銷售（安置）經(jīng)濟適用住房：
①采用保證擔保方式的，應提供：《天津市房屋登記證明》（登記類別為所有權預告登記）；借款人有配偶或有共同購房人的，借款人配偶或共同購房人及配偶應在貸款承辦銀行簽訂或提供經(jīng)公證的《貸款申請情況聲明》3份，聲明同意以共有房產(chǎn)抵押。借款人與未成年子女共同購房的，應由監(jiān)護人代理未成年子女簽訂《貸款申請情況聲明》，在“未成年子女（監(jiān)護人代理簽章）”處簽監(jiān)護人的姓名或加蓋監(jiān)護人的人名章，聲明同意以共有房產(chǎn)抵押。
②采用質(zhì)押擔保方式的，應提供：中心和貸款承辦銀行認可的銀行存單或國庫券等有價證券及復印件1份；借款人有配偶的，配偶應在貸款承辦銀行簽訂或提供經(jīng)公證的《貸款申請情況聲明》2份，聲明同意以共有財產(chǎn)質(zhì)押。
（3）購買私產(chǎn)住房：
①采用保證擔保方式的，應提供：所購住房《房地產(chǎn)權證》及復印件3份；借款人有配偶或有共同購房人的，借款人配偶或共同購房人及配偶應在貸款承辦銀行簽訂或提供經(jīng)公證的《貸款申請情況聲明》3份，聲明同意以共有房產(chǎn)抵押。
②采用質(zhì)押擔保方式的，應提供：中心和貸款承辦銀行認可的銀行存單或國庫券等有價證券及復印件1份；借款人有配偶的，配偶應在貸款承辦銀行簽訂或提供經(jīng)公證的《貸款申請情況聲明》2份，聲明同意以共有財產(chǎn)質(zhì)押。
5、住房公積金（組合）貸款的貸款期限如何確定？
購買商品房、限價商品房、定向銷售（安置）經(jīng)濟適用住房的，貸款期限不得超過30年；購買私產(chǎn)住房的，不得超過20年；購買公有現(xiàn)住房或建造、翻建、大修自有住房的，不得超過10年。
借款人年齡與貸款期限之和不得超過法定退休年齡后五年。法定退休年齡一般按照女性55歲、男性60歲計算；國家另有規(guī)定的，退休年齡按其規(guī)定執(zhí)行但最高不得超過65周歲。
借款人最長貸款期限不得超過上述兩種方法計算的低值。
6、住房公積金（組合）貸款的貸款額度如何確定？
住房公積金貸款額度的計算，要根據(jù)還貸能力、房價成數(shù)、住房公積金賬戶余額和貸款最高限額四個條件來確定，四個條件算出的最小值就是借款人最高可貸數(shù)額。計算方法如下：
①按照還貸能力計算的貸款額度
計算公式為：
[（借款人月工資總額+借款人所在單位住房公積金月繳存額）×還貸能力系數(shù)-借款人現(xiàn)有貸款月應還款總額]×貸款期限（月）。
使用配偶額度的：
[（夫妻雙方月工資總額+夫妻雙方所在單位住房公積金月繳存額）×還貸能力系數(shù)-夫妻雙方現(xiàn)有貸款月應還款總額]×貸款期限（月）。
其中還貸能力系數(shù)為40%
月工資總額＝公積金月繳額÷（單位繳存比例＋個人繳存比例）。
②按照房屋價格計算的貸款額度
計算公式為：貸款額度＝房屋價格×貸款成數(shù)
其中貸款成數(shù)根據(jù)購建修房屋的不同類型和房貸套數(shù)來確定：
a.購買商品住房、限價商品住房、定向安置經(jīng)濟適用住房、定向銷售經(jīng)濟適用房或私產(chǎn)住房。
職工家庭（包括職工、配偶及未成年子女，下同）貸款購買首套住房（包括商品住房、限價商品住房、定向安置經(jīng)濟適用住房、定向銷售經(jīng)濟適用住房或私產(chǎn)住房），且所購住房建筑面積在90平方米（含90平方米）以下的，應支付不低于所購住房價款20%的首付款；所購住房建筑面積超過90平方米，應支付不低于所購住房價款30%的首付款。
職工家庭貸款購買第二套住房的，應支付不低于所購住房價款50%的首付款。
職工家庭貸款購買第三套及以上住房的，暫停發(fā)放個人住房公積金貸款。
購買私產(chǎn)住房的，房屋價格和評估價格不一致時，取二者低值核定額度。
購買定向安置經(jīng)濟適用住房的，貸款額度還應不高于所購住房全部價款與房屋補償金的差價。
b.購買公有現(xiàn)住房的，貸款額度不超過所購房屋價格的70%；建造、翻建、大修自有住房的，貸款額度不超過所建修住房所需費用的70%。
③按照住房公積金賬戶余額計算的貸款額度
a.購買限價商品住房或經(jīng)濟適用住房，貸款額度不得高于職工申請公積金貸款時住房公積金賬戶余額（同時使用配偶住房公積金申請公積金貸款，為職工及配偶住房公積金賬戶余額之和，下同）的20倍，住房公積金賬戶余額不足2萬元的按2萬元計算。
b.貸款購買首套自有住房的，貸款額度不得高于職工申請公積金貸款時住房公積金賬戶余額的15倍，住房公積金賬戶余額不足2萬元的按2萬元計算。
c.以下情況貸款額度不得高于職工申請貸款時住房公積金賬戶余額的10倍，住房公積金賬戶余額不足2萬的按2萬計算：貸款購買第二套住房的；購買公有現(xiàn)住房的；建造、翻建、大修自有住房的。
④按照貸款最高限額計算的貸款額度
使用本人住房公積金申請住房公積金貸款的，貸款最高限額40萬元；同時使用配偶住房公積金申請住房公積金貸款的，貸款最高限額60萬元。
使用本人住房公積金申請住房公積金貸款，且申請貸款時本人正常繳存補充住房公積金的，貸款最高限額50萬元；同時使用配偶住房公積金申請住房公積金貸款，且申請貸款時本人或其配偶正常繳存補充住房公積金的，貸款最高限額70萬元。
申請貸款時職工或其配偶正常繳存按月住房補貼的，參照正常繳存補充住房公積金的規(guī)定執(zhí)行。
計算出的貸款額度數(shù)值保留到千位，千位以下不為零的千位加一。
7、住房公積金（組合）貸款的擔保方式有哪些？分別適用于哪些情況？
目前住房公積金（組合）貸款的擔保方式有保證擔保、抵押擔保和質(zhì)押擔保三種方式。
（1）購買商品房期房、限價商品住房、定向銷售（安置）經(jīng)濟適用住房、私產(chǎn)住房的可采取保證擔?；蛸|(zhì)押擔保方式；
（2）購買商品房現(xiàn)房（已取得商品房準許使用證或商品房質(zhì)量證書、開發(fā)商房屋所有權證的住房）且借款人為本市戶籍、年齡與貸款期限之和不超過法定退休年齡的，可采用抵押擔保方式，也可采用保證擔保或質(zhì)押擔保方式；
（3）建造、翻建或大修自有住房，可采用保證、質(zhì)押或提供借款人其他已取得《房地產(chǎn)權證》的自有住房抵押的擔保方式。
8、申請住房公積金（組合）貸款是否需要用所購住房辦理抵押或抵押反擔保？
根據(jù)我市現(xiàn)行政策，職工購房申請住房公積金（組合）貸款，采用抵押擔保方式的，應以所購住房作抵押；采用保證擔保方式的，擔保公司有權要求借款人用所購住房提供抵押反擔保。
9、住房公積金（組合）貸款的辦理程序是什么？辦理時限是怎樣規(guī)定的？
住房公積金（組合）貸款的辦理程序包括7個步驟，辦理時限為8個工作日。
1.受理申請
借款人應攜帶貸款申請資料提出貸款申請，貸款銀行審核資料齊全無誤的應當天受理，并指導借款人填寫《個人住房公積金（組合）貸款申請表》中個人基本信息、購建房信息。其他信息由貸款銀行經(jīng)辦人員填寫，并由借款人簽字確認。
2.簽訂借款合同
貸款銀行應在4個工作日內(nèi)對貸款進行審核，并與借款人簽訂《個人住房公積金（組合）貸款借款合同》、《委托提取住房公積金協(xié)議書》、《個人住房公積金貸款支付憑證（借據(jù)）》。
采取保證擔保的，借款人還應辦理委托擔保公司辦理房屋抵押登記的手續(xù)，簽訂《抵押合同》等相關文件。貸款銀行代擔保公司收取擔保費。
3.中心審批
市公積金管理中心應在1個工作日內(nèi)對貸款申請信息、貸款資料進行審核，做出準予或不準予貸款的決定。
4.資金劃撥
市公積金管理中心應在1個工作日內(nèi)將貸款資金劃撥到貸款銀行。
5.貸款發(fā)放
貸款銀行應在2個工作日內(nèi)按規(guī)定將貸款資金劃入售房人賬戶或資金監(jiān)管中心賬戶。
6.辦理擔保手續(xù)
擔保公司收到市公積金管理中心審批同意的貸款資料后，辦理抵押登記及反擔保手續(xù)。
7.中心復核
市公積金管理中心應及時對抵押登記信息進行復核。
10、目前住房公積金（組合）貸款有哪些還款方式？
貸款期限為一年以內(nèi)（含一年）的，實行到期一次還本付息、利隨本清的還款方式；貸款期限在一年以上的，借款人可以采用等額本息或等額本金兩種按月分期還款方式。還款方式一經(jīng)確定，不得更改。
11、等額本金和等額本息兩種還款方式有何區(qū)別？
等額本息還款方式是每月以相等的額度平均償還貸款本息，其中歸還的本金和利息的配給比例是逐月變化的，利息逐月遞減，本金逐月遞增。等額本金還款方式是每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。
等額本息和等額本金還款方式分別適合不同的借款人，沒有絕對的利弊之分。等額本息每月還款固定，適用于在整個貸款期內(nèi)家庭收入有穩(wěn)定來源的借款人。等額本金還款方式每月的償還額逐月減少，開始還款的壓力較大，后期壓力較小，較適合于已經(jīng)有一定的積蓄，但預期收入可能逐漸減少的借款人，可以選擇等額本金還款方式。
12、住房公積金（組合）貸款如何提前還款？
提前還款可以采用提前一次性歸還全部貸款本息、提前歸還部分貸款本金兩種方式。
對提前還款的還款額、提前還款次數(shù)、已貸款時間等都沒有限制，也沒有收取違約金的要求。
13、住房公積金（組合）貸款期間如遇法定利率調(diào)整，如何執(zhí)行新的利率？
貸款期限在一年內(nèi)（含一年）的貸款，實行合同利率，遇法定利率調(diào)整，不分段計息。
貸款期限在一年以上的，遇法定利率調(diào)整，于次年1月1日起，按相應利率檔次執(zhí)行新的利率。
14、住房公積金（組合）貸款的還款日如何確定？
每月還款日為住房公積金（組合）貸款發(fā)放日在當月的對應日，沒有對應日的為該月末最后一天。
15、目前住房公積金（組合）貸款有哪些還款途徑？
借款人可以在每月還款日到貸款承辦銀行償還貸款本息或委托貸款承辦銀行通過信用卡、儲蓄卡、存折等方式代扣。
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