房?jī)r(jià)的合理價(jià)位是多少
［編者按］ 剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出：“要抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理工作，逐步解決城鎮(zhèn)低收入群眾、新就業(yè)職工、農(nóng)民工住房困難。要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖
我們大家都知道，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，對(duì)國(guó)家對(duì)社會(huì)對(duì)個(gè)人都是有害的，一旦房?jī)r(jià)失去控制，就會(huì)如脫韁野馬，越漲越瘋，一發(fā)而不可收拾。房?jī)r(jià)瘋漲，其實(shí)對(duì)誰(shuí)都沒(méi)有好處。誰(shuí)都知道盛極必衰的道理，可房?jī)r(jià)一旦如脫韁的野馬高速跑起來(lái)，就很難拖住它奔向深淵的步伐。但是，如果硬生生地讓房?jī)r(jià)大幅回落，代價(jià)會(huì)非常大，也基本不可能。所以，我認(rèn)為當(dāng)前任何現(xiàn)實(shí)的政策都只能希冀穩(wěn)住房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出：“要抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理工作，逐步解決城鎮(zhèn)低收入群眾、新就業(yè)職工、農(nóng)民工住房困難。要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。”還記得溫總理2010年12月26日在中央人民廣播電臺(tái)中國(guó)之聲直播間曾說(shuō)過(guò)的話：“我相信，經(jīng)過(guò)我們一段的努力，房?jī)r(jià)會(huì)回到合理的價(jià)位，我有這個(gè)信心。”我們自然會(huì)想到政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心與信心，也應(yīng)該想到調(diào)控的目的是使房?jī)r(jià)回歸到合理價(jià)位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定有序發(fā)展。
在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)里，什么叫健康？什么叫穩(wěn)定？什么叫有序？什么叫發(fā)展？防止房?jī)r(jià)暴漲暴跌、實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定，是房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的根本所在，也是政府在實(shí)施住房市場(chǎng)宏觀調(diào)控時(shí)所應(yīng)追求的惟一目標(biāo)。宏觀調(diào)控政策應(yīng)該圍繞這個(gè)中心點(diǎn)展開(kāi)。
那么，房?jī)r(jià)的“合理價(jià)位”是多少呢？
有人一定會(huì)說(shuō)：國(guó)際上判定房?jī)r(jià)是否合理有兩個(gè)指標(biāo)。一為房?jī)r(jià)收入比，它是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭收入之比，反映居民家庭對(duì)住房的支付能力和負(fù)擔(dān)程度。通常認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在3—6之間為合理區(qū)間，而我國(guó)一些大城市房?jī)r(jià)收入比超過(guò)10。二為房?jī)r(jià)租金比，指每平方米月租金與每平方米房?jī)r(jià)的比值，是衡量房地產(chǎn)泡沫的重要指標(biāo)之一。通常認(rèn)為，比值低于1：300就意味著房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)。而我國(guó)一些大城市房?jī)r(jià)租金比低至1：500以下，遠(yuǎn)超出通常認(rèn)可的合理范圍。
誠(chéng)然，房?jī)r(jià)收入比與房?jī)r(jià)租金比確實(shí)有衡量房?jī)r(jià)是否合理的作用，但由于數(shù)據(jù)采集和計(jì)算方法等差異，不同研究機(jī)構(gòu)研究出來(lái)的結(jié)果是千差萬(wàn)別，難以進(jìn)行國(guó)際比較，這導(dǎo)致僅從定量的角度很難判定房?jī)r(jià)是否合理，或者說(shuō)房?jī)r(jià)是否合理，存在著很大的自由解釋空間。以房?jī)r(jià)收入比為例，定義雖然很簡(jiǎn)單，但如何計(jì)算涉及到很多問(wèn)題。比如，計(jì)算住房?jī)r(jià)格時(shí)要確定以何種類型的住宅作為標(biāo)的物，是別墅還是兩居室、三居室或是四居室？是新房還是二手房？而且，在計(jì)算時(shí)是用容易受異常數(shù)據(jù)影響但我們慣常使用的平均值，還是用相對(duì)精確但統(tǒng)計(jì)成本較高的中位值?對(duì)于居民年收入的計(jì)算也是如此，是用個(gè)人收入還是用家庭收入？是工資收入還是全部收入？是本地居民收入還是要考慮到居住外地但卻在本地購(gòu)房的人的收入？因此，以個(gè)別機(jī)構(gòu)研究出來(lái)的“一些大城市房?jī)r(jià)收入比超過(guò)10”來(lái)與國(guó)際上的“3—6之間為合理區(qū)間”相比較，其意義顯然并不大。
那么，我們又如何在這里談什么立刻讓房?jī)r(jià)回歸到“合理價(jià)位”呢？因?yàn)橄褡》窟@樣帶有資產(chǎn)性質(zhì)的商品，我們幾乎永遠(yuǎn)無(wú)法替它們找到一個(gè)所謂的“合理價(jià)位”，再加上在中國(guó)這樣快速變革的經(jīng)濟(jì)環(huán)境形勢(shì)下，所謂符合基本面的房?jī)r(jià)水平更是無(wú)從可考。房?jī)r(jià)沒(méi)有泡沫怎樣？沒(méi)有泡沫也不能代表普通老百姓能買得起房或住得到房，不能代表房地產(chǎn)政策就是成功的。更不可能達(dá)到有人提出的讓“80%的民眾都能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)”并“要80%以上的人買得起商品住房”。房?jī)r(jià)就算有泡沫又怎樣？即使存在泡沫，也不一定代表馬上就要去擠破它，完全可以實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。具體來(lái)說(shuō)，就是讓房?jī)r(jià)在現(xiàn)有高位盤(pán)整，采取“結(jié)構(gòu)性減稅”的措施，在考慮減稅和增加財(cái)政支出的平衡時(shí)，維持就業(yè)、保證低收入群體的收入增長(zhǎng)速度高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，讓國(guó)民收入逐步趕上來(lái)，達(dá)到合理的房?jī)r(jià)收入對(duì)稱水平。關(guān)鍵是要看到，房?jī)r(jià)如果大跌，對(duì)誰(shuí)都沒(méi)有好處，對(duì)誰(shuí)都是災(zāi)難，沒(méi)有誰(shuí)可以從這場(chǎng)災(zāi)難中幸免。
所以，我們無(wú)法確定現(xiàn)階段什么價(jià)位才是房?jī)r(jià)的“合理價(jià)位”，無(wú)法讓已經(jīng)走過(guò)了二十多年歷程的房地產(chǎn)業(yè)重新從零開(kāi)始，更無(wú)法再抹掉過(guò)去“摸著石頭過(guò)河”發(fā)展時(shí)所產(chǎn)生的種種錯(cuò)誤。所以，不管是以前政策失誤也好，市場(chǎng)本身發(fā)展規(guī)律也好，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不可抗力也好，既然房?jī)r(jià)已經(jīng)是現(xiàn)在這個(gè)水平了，最重要的是現(xiàn)在不能再犯錯(cuò)誤。短期內(nèi)做到不再讓房?jī)r(jià)大起大落，逐步穩(wěn)定；長(zhǎng)期下去房?jī)r(jià)才有可能回歸到與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、國(guó)民收入水平相適應(yīng)的合理水平。房地產(chǎn)市場(chǎng)才能健康穩(wěn)定有序發(fā)展。
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